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房源资金-万科2017年累计获得了10万间房源-建材新闻

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茅侃侃遗书曝光

都是一門生意,誰都還沒到開收割機的時候,朗詩表現如此,萬科豈能免俗。萬科2017年累計獲得了10萬間房源,累計開業超過3萬間,2018年累計開業超過6萬間,虧損規模恐怕還在朗詩之上了。

今年7月開始傳的消息卻是萬科正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜,萬科不幹了。

要提高租金,想開收割機,只有一個辦法,圈到足夠的房源,從而形成壟斷。

但是,這些地方的房價擺在那裡,根據克而瑞的監測數據,目前國內20家重點城市,公寓租金回報率只有1%到3%,一線城市都沒超過2%。

當房價不再上漲,沒有資本收益的時候,韭菜都會算賬了,出租覆蓋不了融資的成本。

即使業內大佬萬科,今年7月都開始了主動違約……

但無論如何,房地產行業已經進入白銀時代,再找到一個「1」很難,還是要找。

但事情到這裏還沒玩,因為他們欠了一筆債,他們被清退後,還會不時受到金融公司的催收騷擾,個人徵信也因此受到影響,也是夠倒霉的。

所以,可以看到,每租出一套房子,長租公寓手上就多了一筆現金流,從而又可以拿更多的房子繼續滾動下去。

畢竟,如果一個行業只有用錢堆出的規模優勢可言,這個行業該多沒有想象力?

大部分倒閉的原因是資金鏈出現問題,其中很多背後都有「租金貸」的影子。

萬科本來就有意,2016年經過整合推出了統一的對外運營品牌——泊寓,2017年有了政策的明確指示,萬科拋出了「萬村計劃」。

類似的話碧桂園也說過,他們給團隊的考核指標是:不虧錢就是賺的。

本來誰也不欠誰的租金模式,變成了租客的一筆負債。長租公寓得到一年的租金后,最多支付3個月給房東,剩下的錢形成了資金池,用來拿更多的房子。

萬科雖然沒有放棄,但暫停了「萬村計劃」,明顯的,長租公寓的投入也將放緩。2019年3月的業績大會上,萬科的總裁祝九勝坦言,長租公寓現在看起來賺錢很難。

本文首發於微信公眾號:港股那點事。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

長租公寓的最大市場無疑在一二線市場,只有這些市場上才有旺盛的租房需求。

本來,租客付一個月租金住一個月(一般還要押兩個月租金),誰也不欠誰的。到了長租公寓那裡,表面上看也是這樣,但本質已經完全不一樣了。

像今年3月份,上海愛公寓資金鏈出現斷裂危機,停止向房東支付房租,房東當然不幹,就把部分租客清退。

不過,這次他們不是賣房人,他們是買房人,哦,不,是買房子的使用權。萬科從城中村房東手中租下近2000棟「農民房」,租約期限為10-12年。

這幾年資本好像很容易腦子進水,一看到政策風口就開始充水,而且燒錢都是一個模子,用錢堆出規模,堆出了規模就有了收割機,共享是這樣,長租公寓也是這樣。

4結語長租公寓的爆雷從去年下半年就開始出現。

住房租賃本來是穩妥的生意,違約率很低,這也是金融公司樂見這種模式的原因。但到了公寓這邊,卻成了高槓桿的遊戲。

1話說去年9月份萬科那鮮艷的「活下去」,許多人稱萬科是戲精,但從萬科2018年的財報看,萬科其實是「認慫」的,再找到一個像房地產這樣躺賺的行業,真的很難。

「萬村計劃」就是為這個而生,用了萬村兩個字,野心可見一斑。

企業往往對人事變動諱莫如深,三緘其口,原因很簡單,看看隔壁的日本,過去幾十年,首相就像唱戲的一樣換來換去,換人就意味着業務做得相當不順利。

作者 | 漢陽樹數據支持 | 勾股大數據又一家長租公寓爆雷了,杭州的「安閑居」租房公司資金斷裂了,其旗下的寓知間曝由於資金斷裂,連續數月沒有給房東交付租金了。

這個市場2017年迎來了屬於它的風口,2016年底中央提出了房住不炒論,2017年從中央到地方,利好的政策密集出台。

房企都是土豪,有個過去躺賺幾十年的主業養長租公寓業務,長租公寓雖然不賺錢,還是有本玩得起的。只是2018年下半年以來,房子賣不動、融資環境收緊,輸血的主業不好過了,賺錢漫漫無期的長租公寓業務也不得不收縮一下。

3長租公寓的商業模式其實與傳統的房地產中介沒有兩樣,都是賺的中介費用,唯一不同的是,長租公寓為了增強品牌認知度,拿到房源后要改造,這自然增加了運營成本。

根據朗詩公布的數據,2017年朗詩獲得了1.5萬間房源,主要在一線二線,虧了0.44億元,2018年擴張到4萬多間,與此而來的是翻倍的虧損,虧了1.94億元。

不過,那些在政策風口的號召下,沒有基本盤,憑資本力量進入的,現在的日子恐怕更難過。據不完全統計,2018年以來,有16家或大或小的長租公寓品牌陣亡。

於是,從2017年開始,萬科的業務員走遍上百個深圳城中村的大街小巷。

租金貸的模式是,租客從長租公寓那裡租下房子的同時,向金融公司申請了一筆租賃貸款,金融公司把租金一次性支付給了長租公寓,租客再按月還金融公司的貸款。

但這個爆雷名單,恐怕遠沒到結束的時候。

從2018年8月份開始,政府開始監管租金貸業務。另外,還控制了住房租賃專項債的發行,2019年上半年僅有5筆住房租賃ABS獲批,這與2017年,2018年動不動就50到100億的規模相比,縮水了很多。

對於萬科這樣千億級別的公司來說,毛毛雨的業務無異於隔靴搔癢,但租賃這個市場看起來很對頭,它是一個萬億級別的市場。

不知道,資本們腦子充水的時候,究竟腦海里有哪些幻景。

奇怪的是,一年過去了,2018年萬科的財報中,已經找不到野心勃勃的「萬村計劃」的一絲痕迹。

2017年長租公寓是政策風口,誰也沒想到,2018年,政策已經颳起了凜冽的寒風。

2萬科沒有透露更多數據,不過我們可以看一看另一家上市公司朗詩(106.HK)。

要覆蓋這部分成本,還要賺到錢,唯一的路徑就是提高租金。但是,租房這個市場,是沒有品牌效應的,大家不會看你品牌不錯,就願意給你高租金。

我們上面也提到,長租公寓目前是燒錢的模式,燒錢還玩了這麼高的槓桿,資金鏈出一點點問題,爆雷就來了,這裏面將是長租公寓、金融公司、房東、租客扯不清的責任與義務關係。

萬科找了幾個,其中一個是長租公寓。

要擴大規模,就要瘋狂地拿下房源,光燒資本的錢還不夠,更何況,要哄後續的資本進來,你要有漂亮的增長數據。

所以擴大規模,不僅僅是長租公寓要壯大的需要,也是它要實現盈利的必然路徑。

朗詩不堪長租公寓業務虧損的影響,直接選擇了斷舍離,今年5月14日把「朗詩寓」剝離了。

於是他們發明了新的玩法,叫「租金貸」,壞事的就是這個玩意兒。

今年6月份的時候,有消息稱另一家上市公司遠洋(3377.HK)計劃年內剝離旗下長租公寓品牌「邦舍」。

這是7月來的第二起,上周的時候,杭州的樂伽公寓也爆倉了。2017年至今,已經有22家公寓機構出事。

長租公寓要發展的核心問題,就是要解決房源問題,誰有巨量房源,誰就可以開着收割機割韭菜。

然而,也就一個多月的時間,新的發展契機沒出現,薜峰就辭職了。

投資周期漫長,盈利遙遙無期,政策方向不定,一曲涼涼送給長租公寓。

與這個事情同時發生的,是萬科的泊寓總經理薜峰辭職。「泊寓」就是薜峰在廈門時玩出來的,所以今年5月底萬科把薜峰調任到泊寓總經理的位置,被業界認為泊寓迎來新的發展契機。

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